Miedo al Libre Mercado, los errores del pasado...

Llevamos varios años esperando (y demandando) la Ley que regule el acceso a las profesiones colegiadas (abogados, médicos, arquitectos, etc) y, una vez que se ha presentado el Anteproyecto de Ley de Servicios Profesionales (1) se pone el grito en el cielo.

Una de las profesiones que más ha manifestado su discrepancia con el Anteproyecto ha sido la Abogacía, por medio de sus representantes en el Consejo General (2). 

Sinceramente, las quejas sólo las veo desde los órganos de poder (los propios Colegios y el Consejo General). Cuando comentamos el día a día con los compañeros no existe ese miedo a la competencia, al trabajo diario en la calle, a la búsqueda, captación y satisfacción del cliente. Lo que sí observamos son unas críticas (a veces no muy constructivas) a las cuotas colegiales, a los servicios recibidos por el Colegio, al anacronismo de sus órganos de gobierno, es decir, al status quo que quieren mantener y que no perciben los colegiados que redunde en un mejor servicio, ni para los profesionales ni para los ciudadanos.

Queremos dar unos datos que creemos se han pasado por alto por parte de los órganos de gobierno de los abogados:

1. La población actual de España es de 46.704.314 habitantes (3)
2. Abogados colegiados ejercientes en España 131.337  (4)
3. Abogados colegiados no-ejercientes 58.260 (4)
4. Procuradores en ejercicio en España 10.067 (5)

...de todo ello resulta que, primero tomando en cuenta los abogados colegiados como ejercientes, salimos a 1 abogado para cada 355 personas (menores incluidos), pero si dividimos la población entre los abogados totales el resultado es de 1 abogado para 246 personas. Con la nueva reforma, de salir adelante, debemos tener en cuenta a los procuradores, el resultado será de 1 abogado por cada 233 habitantes ¡espeluznante!. 

Esos datos deberían haber preocupado a nuestros dirigentes pues con esos ratios es imposible que el ejercicio de la abogacía no vaya abocado a un servicio cada vez más rápido, más barato y honorarios condicionados a resultado ¡es la ley de oferta y demanda!

Vivimos una situación provocada por la inactividad de nuestros directivos en los últimos 30 años, de éso no tiene nadie más la culpa que ellos, porque no se han preocupado de limitar el acceso a la carrera de Derecho. Todos hemos conocido y tenido compañeros de universidad que al no tener la nota exigida para otra carrera han cursado Derecho. De esos polvos vienen estos lodos...  

El problema no es la nueva Ley, se modifique en los trámites de las Cortes o no, sino que la inactividad de nuestros dirigentes en décadas han provocado una sobreoferta de Licenciados en Derecho en este país. Y, para la mayoría de ellos, el mantener un Colegio profesional con una elevada cuota no es más que una tasa adicional para el ejercicio de la profesión con la única finalidad de mantener privilegios.

(1) Texto Anteproyecto

(2) Artículo CGAE 3-8-13 en www.cgae.es

(3) Datos INE a final 2012

(4) Fuente www.cgae.es a 31-12-12

(5) Fuente www.cgpe.es Memoria a 31-12-12

Ejecución hipotecaria de vivienda

Desde el año 2008, la crisis económica ha provocado una masiva ejecución hipotecaria de viviendas en nuestro país, además, de una ola de fusiones y absorciones de entidades financieras (la mayor parte en forma de SIP: Bankia, BMN, Catalunya Caixa, Novacaixagalicia, etc).

Ambos sucesos, ejecución hipotecaria y fusiones bancarias, parecen ser incompatibles a tenor de la reciente noticia aparecida en los medios. En Castellón no han permitido a Bankia (1) continuar con una ejecución hipotecaria, como titular del crédito contra el deudor.

Los motivos, dos, a saber:

1. para que Bankia pudiera ejecutar un crédito con garantía hipotecaria a favor de Bancaja, la cesión del mismo debe figurar en Escritura Pública
2. ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente

El fundamento en la Ley Hipotecaria, artículos 149 y 150 (2).

Con esta resolución, refrendada por la Audiencia Provincial, parecía que se podría vislumbrar una salida (llámese "negociación" con las entidades acreedoras) a la gran mayoría de deudores en las antiguas Cajas de Ahorro que han formado los SIP.

Hemos dicho parecía pues creemos que sólo va a provocar dos consecuencias, si todos los órganos judiciales aplican los mismos criterios (hasta ahora no lo parecía pues es la primera noticia que tenemos) de necesidad de inscripción el el Registro (motivo 2 anterior):

1. ralentizar la ejecución pues habrá que aportar a la documentación del juzgado un Testimonio de la escritura de fusión y haberla llevado al Registro
2. encarecer en gastos, pues, si debe inscribirse se debe pagar honorarios.

De todas maneras, pensamos que es muy interesante la noticias y deseamos haceros conocedores de ella, después cada uno que la aplique como crea conveniente a su situación personal.

(1) S.I.P. formado por Caja Madrid, Bancaja, C. Ávila, C.Segovia, Caja Canarias, C. Laietana, C.Rioja.

Lucha conta el fraude...¡pagan los autónomos!

Se acaba de anunciar y publicar el Anteproyecto de Ley para la lucha contra el fraude fiscal (1) y, de una lectura rápida, se desprende que la lucha es, realmente, contra el autónomo.

No hay más que detenerse en el artículo 6 que se denomina limitaciones a los pagos en efectivo, queriendo limitar esta forma de pago (entre profesionales o profesionales y consumidores) a 2.500€. Bien, ¡no queda más remedio que cumplir las normas! 

Pensando detenidamente,  me pregunto ¿quién paga los gastos del banco por emitir transferencias? En mi caso particular que tengo 2 proveedores a los que les consumo más de esa cantidad mensualmente me voy a ver obligado a pagar mediante transferencia bancaria y, además, guardar el justificante durante 5 años. Con esta nueva medida que se pretende adoptar, me he informado en las dos entidades que habitualmente utilizo para el negocio y con las nuevas políticas que de cobro (creciente) de comisiones de las entidades financieras  va a representar más de 25€ mensuales, es decir, 300€ anuales de sobrecoste a mi negocio.

Si hay que luchar contra el fraude aceptamos pulpo (Anteproyecto) pero que esos nuevos gastos no repercutan como un coste adicional de nuestro negocio.

(1) Texto completo Anteproyecto

¿Qué es el renting?

Con el mismo destino de uso del bien existe otra alternativa al leasing, el renting.

El renting es un contrato de alquiler de un bien, por un plazo determinado (normalmente de 1 a 5 años) a cambio de una contraprestación económica (de carácter mensual, trimestral...). Incluye el servicio de mantenimiento del bien (revisiones, reparaciones, sustituciones...).

Básicamente sus principales características son:

• La finalidad última del renting es ceder el uso del bien objeto del mismo.
• No existen plazos legales mínimos, si bien su extensión no será más allá de su vida útil.
• No debe existir opción de compra, como valor residual del bien, par la adquisición del bien.
• Principalmente se contrata para ordenadores y equipos informáticos, material deofimática, vehículos para flotas comerciales, etc.
• Suele ser interesante para utilizar aquellos bienes que sufren una obsolescencia, por motivos tecnológicos, muy rápida.
• El arrendatario puede ser o no profesional.
• Cómodo: la cuota (mensual...) incluye mantenimiento y reparaciones e impuestos.
• Su contabilización es sencilla un simple gasto, siempre y cuando sea deducible.

¿Qué es el leasing?

Se considera un arrendamiento financiero o leasing aquel contrato que tenga por objeto exclusivo la cesión de uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las especificaciones del usuario y a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas.

El contrato debe incluir necesariamente una opción de compra a favor del usuario, al término del mismo, conocido como valor residual.

En otras palabras, el leasing es una modalidad para la adquisición de un inmovilizado para la empresa (autónomo o sociedad), en plazos determinados y con un último pago (valor residual) que, casi siempre, será el importe de una cuota de financiación. El mantenimiento del bien financiado será, en los casos más habituales, por cuenta del arrendatario.

El objeto del leasing pueden ser

• bienes muebles: coches, camiones, ordenadores, maquinaria, etc
• bienes inmuebles: naves, locales o edificios

Los plazos mínimos legales son

• 24 meses si hablamos de bienes muebles
• 10 años si el objeto son inmuebles

Las cuotas por la cesión de uso estarán sujetas al IVA correspondiente y, además, en la cuenta de resultados de la empresa/autónomo debe tratarse por separado la amortización del inmueble de los intereses por su financiación.

Existe otra modalidad del leasing denominado operativo que se diferencia, básicamente, del financiero en que por las características del bien financiado (ej. aeronaves) se hace necesario que el mantenimiento del bien lo realice la empresa fabricante del mismo.

¿Código Buenas Prácticas Bancarias?

Crecen cada día las entidades financieras que se adhieren al Código de Buenas Prácticas Bancarias, publicado en BOE del pasado 10 de Marzo.

Orgullosas de publicitar que, siguiendo las directrices del nuevo gobierno, pretenden ayudar a los clientes (personas físicas) agobiados por los pagos mensuales de la hipoteca. Una ayuda con muchos matices (importe, carencia de avalistas, finalidad de compra, etc).

Antes de plantearse la ayuda al que está cercano a la pérdida de su vivienda en un procedimiento judicial por impago de sus compromisos planteamos:

• ¿es coherente que esas mismas entidades (BBVA, Cajas Rurales...) se adhieran a ese nuevo Código y mantengan los tipo de interés mínimos de sus hipotecas (3,5%, 4%)?
• ¿es creíble la buena voluntad de esos bancos mientras que obligan a los ciudadanos a acudir a un juez para reivindicar la no aplicación de mínimos de las hipotecas?

Esas mismas entidades que hoy se adhieren al Código se niegan, en el entorno de caída de tipos de interés en que nos encontramos desde 2009, a la aplicación de los tipos que corresponderían en realidad con la sustancial rebaja en las cuotas mensuales de los préstamos y, consecuentemente, a un desahogo en la situación económica de muchas familias.

Sigan ustedes (Caixa Galicia, BBVA, Rurales...) con sus cláusulas legales que no morales de mínimos / suelos o similares. Legalidad que se ven obligados a defender en los tribunales pues no son tan claras como creían. Resoluciones, no siempre favorable a sus intereses, lo que nos da una visión real de qué distancia existe entre moralidad y legalidad.

Comprobación de Valores (I)

Marzo de 2012, acaba de publicar el INE el Índice de Precios de Vivienda con base en 2007 que corrobora lo que es un secreto a voces: ¡las viviendas,  en España, siguen bajando de precio!

Pero ¿seguro que todos tienen claro lo que parece una obviedad? La Consellería de Hacienda de la Comunidad Valenciana no opina lo mismo.

En las últimas semanas varios de nuestros clientes, que compraron una vivienda a finales de 2008 y comienzos de 2009, han recibido una comunicación de inicio de procedimiento de Comprobación de Valores (1).

De manera resumida, viene a ser una comunicación que inicia la Administración que pone de manifiesto al administrado que su casa vale más de lo que se ha recogido en la Escritura Pública de compraventa, resumiendo que hubo dinero no declarado en el acto de la firma. Por ello, les indican que deben de pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales de la diferencia (2)

En unos de los últimos casos la diferencia de precio aludida es muy significativa (de 160.000€ para un precio escriturado de 250.000€). Los informes suelen estar basados en generalidades, índices, sin una visita al inmueble y realizada por un arquitecto que, si bien seguro tiene la titulación mínima requerida y necesaria para su emisión carece de la experiencia profesional contrastada para ejecutarla.

Presentado el problema que se está produciendo a numerosos compradores en nuestra Comunidad en los siguientes post os indicaremos cómo afrontarlo, sus fases y riesgos.

(1)        Artículo 57 Ley General Tributaria
(2)        7% en la Comunidad Valenciana